上周我们发布的数据里，有一个片区超越了海淀、东城、西城，悄悄涨了7%。这个片区就是六里桥。

六里桥的房价上涨和两个因素有关：

1、海淀需求的外溢；

2、丽泽的辐射。

说具体原因之前，不如先聊聊丰台。

丰台，在北京属于不起眼但又忘不掉的存在。丰台的房价，也一直跟不上东西海朝的涨幅。从整个地图中对比，丰台平均房价5.9万/平米，只是略微领先于位置较远的石景山和亦庄。

但这又是个不能忽略的片区，因为丰台很大，从西边的青龙湖公园到东边的分钟寺，跨越了几乎半个北京城。按照以前的说法，丰台区算是北京的南城。

有句话叫“东富西贵，南贫北贱”。当时皇亲贵族们住在西城，北京的诸多商人的仓场，基本在东城。南城是大杂院的聚集地，封建时代受歧视的行业，茶馆、戏院、妓院等等，从业人员基本都住在南城。

但丰台现在的楼市、经济不如东西海，和北京后期的交通铁路发展的关系更大。

1丰台发展史：铁路起源地，地块割裂

望京的发展归功于产业规划，丰台的发展，则依托北京铁路。

18世纪末到19世纪初，北京开始修建一系列铁路，北京的最早的火车站是丰台的马家堡火车站，1906年正式通车。连接了当时卢津铁路和卢汉铁路。

到了1915年，北京已经建成了京张、京汉、京奉三条主要铁路，这是覆盖整个华北地区的三大主要铁路线。京张铁路的始发站位于现在丰台丽泽桥以南的丰台柳村，这是中国首条不使用外国资金及人员，由中国人自行设计并投入营运的铁路。

所以说，北京的铁路是从丰台发展起来的。即便到了今天，北京客运量最大的两个铁路站北京西站和北京南站，也都位于丰台。

铁路的作用是便捷交通、对外连接，便捷城市的同时，对本片区的影响是把双刃剑。买房的朋友都知道，家附近有一条铁路线是多么令人头疼的事。

铁路线路对地块具有强割裂性，一条轨道通过，轨道附近的楼房、商圈、生活圈都会受到极大影响。所以从现在的国土规划图中看，丰台相比于朝阳区，因为铁路开发过早，地块零零碎碎。

（图中黑白相间和蓝白相间的线是铁路线,红色的线不是铁路）

2军事用地加入，产业购买力弱

丰台发展缓慢还有军事用地的原因，铁拳的加入更加割裂了地块，也导致本地区产业无法大规模发展，只能发展一些小规模批发类的产业。

丰台因为铁路发达，在战争中也是战略要地，1937年日军侵华就是从丰台卢沟桥开始的。抗战时期日军占领了南苑机场，并将其作为日军在华北地区的空军基地。

建国后，“中国运载火箭技术研究院”的前身，国防部第五研究院看中了南苑地区的交通便利，坐落于此。因此，南苑地区的规划都会把机场和航天院让开，作为“战略留白用地”。

这样一来，需要大量新型人才的新兴产业肯定不能在附近发展了。因此丰台崛起的，都是以批发为主的传统产业。

丰台有很多大型批发市场，大红门、花乡，都是靠批发起家的。丰台交通方便、房租便宜，搞批发的商户们基本都住在这边，虽然是抱团取暖，但靠一单一单卖出来的血汗钱和北边互联网行业汹涌而来的资本相比，购买力弱的不是一点半点。

所以尽管丰台的批发市场发展了快20年，人口也聚集了不少，经济却增长十分缓慢，在中国经济发展的黄金20年，丰台，似乎还滞留在二线城市的脚步。

3丽泽崛起，海淀外溢

经过北京楼市最近10年的更迭，大家会发现北京一直在涨，只是上涨速度快慢的问题。作为城六区之一的丰台，成为“城南发展行动计划”的核心片区，政府终于愿意出手，拉丰台一把。

如今，丰台有两个产业利好，一个是丰台总部基地，另一个是在四环外的丽泽商务区。

2021年夏天起，随着海淀朝阳的房价水涨船高，一部分够不上高房价的购买力外溢到了南城，同样是600万，在这里，能买到质量更好、房龄更新的房子。因此丽泽周边的六里桥、草桥、首经贸等区域走出了丰台的第一波行情。

首经贸是四环内典型的职住区域，处在西南三四环间的黄金位置，夹在丽泽和丰台科技园之间。既能享受丰台科技园的通勤便利，距离丽泽也就三公里，等地铁16号线南段开通，20分钟可以直达丽泽核心区。

因此很多豪宅也定位在首经贸附近，比如懋源钓云台、葛洲坝中国府，都是南城豪宅的标杆。

预算不到1000万的，基本都会去看万年花城五期的房源。预算不到600万的，也能买到三环的次新两居室，北京的三环，600万，性价比的确要高很多。

因此最近两年首经贸的二手房市场走势非常可观，除了极其老破的造甲南里、育菲园东里等，其他没有硬伤的次新都涨了。

六里桥整体其实不如首经贸，整体老破小也非常多，但片区里有个小区，叫保利百合，房价基本已经涨到了了10万/平。

六里桥附近的涨幅，除了丽泽的辐射之外，还有另外一个非常重要的原因，是10号线。

前面说过，海淀房价的高涨让一部分需求外溢，这批人还是在海淀上班，买房，也只能买在通勤方便的地方，六里桥位处10号线西三环，买不起北部的朋友，选择这里作为改善房，也是一个通勤方便的好选择。

北京楼市经过上半年的水洗，又开始了新一轮涨幅。当下的市场，舆论复杂，但只有真正身处北京楼市的人才知道，北京房子的价格是一砖一瓦搭建的，涨有涨的道理，跌有跌的逻辑。正因如此，在北京买房才要慎重慎重再慎重，绝不能贪图省事，入了后悔万分的坑。